Как юридически грамотно оформить обмен жилья между городами

Содержание
  1. Обмен недвижимости между городами России и другими странами
  2. Правовое регулирование междугороднего обмена
  3. Варианты междугороднего обмена
  4. Процедура междугороднего обмена
  5. Пакет документов для оформления междугороднего обмена
  6. Налогообложение
  7. Риски
  8. Международный обмен недвижимости
  9. Новый город, другая квартира: правила и риски междугородного обмена недвижимости
  10. Правовое регулирование
  11. Как осуществляется иногородний обмен?
  12. Необходимые документы
  13. Порядок действий
  14. Стоимость и риски
  15. Международный обмен жилья
  16. Междугородний обмен квартиры на квартиру: основные законы и положения обмена недвижимости между городами
  17. Есть возможность
  18. Обмен недвижимости все по закону
  19. Действуем по плану
  20. Для начала
  21. Пакет документов
  22. Сколько это стоит? Сколько ждать?
  23. Могут отказать почему?
  24. Посредники нам не нужны!
  25. Где будем оформлять?
  26. Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить
  27. Сущность процедуры обмена
  28. Тонкости процедуры
  29. Как оформить: пошаговая инструкция
  30. Какие документы нужны
  31. Затраты при совершении сделки мены
  32. Риски при обмене дома на квартиру
  33. Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог
  34. Законодательная база
  35. Варианты обмена
  36. Обмен на вторичном рынке
  37. Список документов
  38. Бланк договора
  39. Налоговый вопрос
  40. Обмен на новостройку
  41. Список документов и порядок действий
  42. Обмен ипотечной квартиры
  43. Можно ли доплатить материнским капиталом

Обмен недвижимости между городами России и другими странами

Как юридически грамотно оформить обмен жилья между городами

Давно минули дни, когда люди всю жизнь жили в одном городе. Сейчас внутренняя миграция населения – это один из самых распространённых способов изменить свою жизнь.

Одни хотят сменить климат, для других переезд открывает новые возможности карьерного роста, а третьи хотят быть ближе к родственникам.

Междугородний обмен недвижимости даёт прекрасную возможность смены места жительства с сохранением привычного уровня жизни.

Правовое регулирование междугороднего обмена

До сих пор не все знают о существовании процедуры междугороднего обмена. Однако эта процедура существует ещё с советских времён. Тогда это был единственный способ переезда. Сейчас обмен не столь популярен, но до сих пор он остаётся быстрым и надёжным способом сменить место жительства.

Граждане имеют право прибегнуть к иногороднему обмену в соответствии с общими условиями о мене недвижимости, предусмотренными статьёй №567 Гражданского Кодекса (ГК) России. Она регулирует основные положения обмена между приватизированным (находящимся в собственности) жильём.

И так как, по сути, мена – это не что иное, как подвид купли-продажи, поэтому на неё распространяются основные положения статьи № 30 ГК России, которая регулирует покупку и продажу любых товаров и услуг. Для недвижимости, используемой по договорам о социальном найме, предусмотрены другие положения. Они указаны в статьях №72–75 Жилищного Кодекса (ЖК) России.

Варианты междугороднего обмена

Существует два вида иногороднего обмена: прямой и альтернативный. Оба они имеют одинаковый результат, однако сильно отличаются по оформлению.

Прямой обмен – это переход недвижимости от одного владельца другому между участниками сделки.

Т. е. первая сторона получает квартиру второй и наоборот. Сложность этого варианта заключается в длительности поисков вариантов, которые устроят обоих участников сделки. Однако только такой вариант междугороднего обмена подходит для владельцев социального (неприватизированного) жилья.

Альтернативный обмен – это тип сделки, при которой оформляются договора купли-продажи для каждой стороны.

Её конечный результат – новое жильё для каждого участника сделки, однако передача прав происходит не на основании обмена, а на основании купли-продажи.

Этот способ используется для приватизированных квартир и позволяет быстро найти подходящий вариант, который устроит обоих участников сделки.

Процедура междугороднего обмена

Если обмен производится для приватизированной недвижимости, то в месте убытия оформляется договор купли-продажи, в котором человек выступает как продавец, а в месте прибытия в контракте он указывается уже как покупатель. А для неприватизированного жилья оформляется только один договор обмена, в котором сразу указываются обе стороны сделки.

Процедура междугороднего обмена для приватизированных квартир происходит по следующей схеме:

  1. Поиск покупателя для своей недвижимости.
  2. Согласование всей условий сделки (срок оформления, отъезда, выписки и т. п.).
  3. Сбор и оформление пакета документов.
  4. Продажа и соблюдение условий договора.
  5. Поиск подходящей недвижимости в другом городе.
  6. Согласование условий сделки (сроки подписания, расчёта, прописки и т. п.).
  7. Сбор и проверка сведений о продаваемом объекте недвижимости (юридическая чистота).
  8. Сбор документов и оформление перехода прав собственности.

Иногородний обмен для неприватизированного жилья происходит по следующей схеме:

  1. Поиск подходящего по требованиям объекта недвижимости.
  2. Согласование всех нюансов обмена (доплата, сроки выезда, выписки и т. п.)
  3. Сбор документов для оформления сделки.
  4. Подписание договора обмена.
  5. Перерегистрация прав собственности.

В обоих случаях если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то нужно подключать органы опеки и попечительства. Согласовывать с ними вариант обмена и возможность проведения такой сделки. Обратите внимание, что органы опеки могут не дать разрешение, если при обмене ухудшаются условия проживания ребёнка.

Пакет документов для оформления междугороднего обмена

В стандартный пакет документов для оформления иногороднего обмена входят:

  • Документы, удостоверяющие личность для каждого участника сделки, включая несовершеннолетних.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке участвует ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный человек.
  • Документы, подтверждающие право владения обмениваемым имуществом (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.).
  • Бумаги, подтверждающие соответствие установленным техническим нормам состояния недвижимости.
  • Документы из БТИ, подтверждающие право на проведение переустройства или перепланировки, в случае их наличия.
  • Выписка из домовой книги, для подтверждения количества прописанных людей в этой недвижимости.
  • Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние счетов и отсутствие ареста, ипотеки и других видов обременения на обмениваемой недвижимости.
  • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
  • Договор мены (обмена), подписанный всеми участниками сделки.

Пакет документов подаётся в регистрационную службу, которая оформляет сделки с недвижимостью. После проверки соответствия всех бумаг будет вынесено решение о разрешении или отказе в обмене.

В первом случае будут переоформлены права собственности, во втором вначале придётся устранить причину, по которой отказывают в праве регистрации этой сделки.

Налогообложение

Для обмена, в котором объектами выступает социальное жильё, налоги не предусмотрены, также как и для равноценных (одинаковых по стоимости) объектов недвижимости в случае заключения договора мены.

В случае наличия доплаты используется стандартная схема налогообложения. Для квартир, находящихся в собственности меньше 3 лет – 13 %.

Если срок владения недвижимости больше, то на неё распространяется налоговый вычет, в соответствии со стандартными условиями законодательства.

Риски

Безусловно, как и любой другой вариант сделок с недвижимостью междугородний обмен сопряжён с рисками. Прежде всего, нужно проверять соответствие объекта установленному плану БТИ, так как при расхождениях ответственность ляжет на плечи нового владельца.

Следующая сложность – прописка в другом городе. Важно чётко прописать в договоре сроки и условия выписки и последующей прописки в новой квартире. Каждая сторона сделки будет бояться наличия «неучтённых» жильцов.

Чтобы минимизировать риски можно зарезервировать часть оплаты в банковской ячейке до момента предоставления справки о выписки со старой квартиры и прописки в новой или до момента официальной регистрации перехода прав собственности.

Международный обмен недвижимости

Этот вариант в нашей стране почти не пользуется популярностью, из-за повышенной сложности оформления, больших расходов и длительности оформления. Однако он возможен. При желании можно обменять свою квартиру в России на подходящее жилье в любой точке земного шара.

Международный обмен в большинстве случаев не даёт иностранцу прав на проживание (вид на жительство, гражданство), а только лишь подтверждает переход прав собственности от одного владельца к другому.

Международный обмен подходит для обладателей нескольких объектов недвижимости, которые хотят обменять квартиру, чтобы получить место для проживания во время отпуска. А также он популярен для лиц, переезжающих в другую страну на постоянное проживание (к примеру, после заключения брака).

Требования и условия заключения договоров мены во всех странах приблизительно одинаковые, так как базируются на нормах международного права. Однако различия в оформлении зависят от страны и формы владения объектом: на правах собственника или арендатора.

Обмен недвижимостью на правах собственности происходит по той же схеме и требует такого же пакета документов, как и нашей стране. Сложность состоит в поиске подходящих вариантов недвижимости в интересующей стране.

Обратите внимание, что в некоторых странах устные договоры имеют равнозначную силу с теми, что составлены на бумаге.

Специалисты рекомендуют использовать письменный вариант во избежание мошенничества и двусмысленной трактовки.

В нём в обязательном порядке должны быть отражены данные о стоимости обоих объектов недвижимости, их точном местонахождении с указанием документов, подтверждающие права владения.

Кроме того, важно указывать дату закрытия. Именно она определяет переход прав собственности от одного лица другому.

Во многих странах причиной аннулирования договора является наличие психических заболеваний, поэтому риелторы советуют запрашивать этот документ у второй стороны обмена.

Перед началом обмена нужно изучить законодательство той страны, с которой будет производиться обмен. Лучше всего пользоваться помощью специалистов, которые помогут не только подобрать нужный вариант, но и проконтролируют юридическую чистоту сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/mezhdu-gorodami-stranami.html

Новый город, другая квартира: правила и риски междугородного обмена недвижимости

Как юридически грамотно оформить обмен жилья между городами

Сегодня обычно люди приобретают жилье на основе заключения договоров купли-продажи. Но обмен также не утратил своей популярности. Он имеет ряд преимуществ. Особенно актуален обмен недвижимости между городами России. Важно понимать, как его правильно проводить.

Правовое регулирование

Раньше обмен квартир был единственным способом сменить жилищные условия. В советские времена покупка и продажа недвижимого имущества не проводилась. Это давало определенные гарантии, но вызывало ряд сложностей.

Сегодня, планируя обмен квартиры на квартиру между городами РФ, нужно знать, какими нормативно-правовыми актами регулируется данная процедура. Это поможет действовать юридически грамотно и отстоять свои права и интересы при необходимости.

Сфера обмена недвижимым имуществом регулируется Гражданским кодексом (ГК) Российской Федерации:

  • в статье №567 приведено понятие договора мены;
  • в статье №568 описываются расходы по договору мены. Согласно ей, если обмениваемые объекты являются неравноценными, тогда производится доплата;
  • статья №569 посвящена встречному исполнению обязательства, передать недвижимое имущество по договору мены;
  • право собственности на обмениваемые товар возникает после исполнения обязательств каждой стороной. Об этом говорится в статье №570;
  • за изъятие объекта, приобретенного по договору мены, третьим лицом предусмотрена ответственность. Владелец имущества вправе потребовать вернуть товар и возместить убытки. Эта возможность зафиксирована в статье №571.

Также вопросы обмена недвижимостью регулирует Жилищный кодекс (ЖК) России. В частности, речь идет о статьях №72—75 данного нормативного акта. Тут приводятся сведения об обмене муниципальных квартир.

К оформлению договора мены применяются правила купли-продажи, приведенные в главе 30 ГК РФ.

Как осуществляется иногородний обмен?

Обмен квартирами, расположенными в разных городах, предполагает переезд правообладателей в другой регион. В этом случае участники сделки сначала осматривают жилье, а затем оформляют договор мены.

Междугородный обмен недвижимости имеет свои особенности. Это достаточно сложная процедура. Целесообразно обращаться к услугам юристов и риэлторов. Но это дополнительные финансовые траты.

Если бюджет ограничен, то стоит совершить сделку самостоятельно. Чтобы все прошло быстро и без проблем, нужно придерживаться определенного алгоритма действий и заранее подготовить требуемый пакет документов.

Необходимые документы

Для проведения обмена квартирами между городами России потребуется определенный пакет документов. Его перечень может быть разным и зависит от конкретной ситуации.

В обязательном порядке каждая из сторон должна предоставить такие бумаги:

  • гражданские паспорта или другие документы, удостоверяющие личность;
  • правоподтверждающие бумаги на недвижимое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования, дарственная и т.п);
  • выписка из БТИ (требуется в случае изменения расположения коммуникаций, перепланировки);
  • документы, касающиеся технического состояния квартиры или дома;
  • справка о составе жильцов.

Дополнительно рекомендуется участникам следки ознакомиться с такими документами:

Если мена осуществляется через представителя, тогда потребуется заранее оформить нотариально заверенную доверенность.

Для регистрации сделки в Росреестре нужно будет подготовить такой комплект документов:

Дополнительно могут потребоваться:

  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние лица);
  • заключение об оценке объекта;
  • справка о составе семьи и т.п.

Порядок действий

Порядок действий при междугороднем обмене жильем зависит от того, в чьей собственности, государственной либо частной находится недвижимое имущество. Смена владельца муниципального объекта осуществляется с разрешения соответствующего органа.

Обмен приватизированными квартирами, расположенными в разных городах, осуществляется в несколько этапов:

Стоимость и риски

Стоимость обмена жильем варьируется в широких пределах. Затраты зависят от того, являются ли квартиры равноценными, нужно ли оформлять доверенность.

За удостоверение договора мены нотариусу придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не меньше 300 и не больше 20000 рублей (статья №333.24 Налогового кодекса РФ). За перерегистрацию права собственности на жилье придется заплатить 2000 рублей каждому владельцу недвижимого имущества.

Междугородний обмен квартирами сопряжен с рядом рисков:

Чтобы избежать рисков, нужно придерживаться таких рекомендаций:

  1. проверять соответствие фактической планировки помещения техническому плану;
  2. перед тем, как соглашаться на обмен, внимательно осмотреть жилое помещение на наличие скрытых дефектов. Следует проверить по возможности исправность всех коммуникаций;
  3. в договоре мены нужно четко прописать сроки и условия выписки и последующей прописки в новом жилье;
  4. оформлять договор в соответствии с установленными правилами и требованиями;
  5. заключать договор в присутствии нотариуса. Специалист проверит паспорта участников соглашения, дееспособность лиц, обеспечит чистоту и законность проводимой сделки.

Договор, оформленный в присутствии нотариуса, будет тяжело оспорить в суде.

Международный обмен жилья

Международный обмен жилья у россиян практически не пользуется популярностью. Это связано со сложностью оформления сделки, большими расходами и длительной процедурой регистрации. Но такой вариант смены жилищных условий возможен.

При желании гражданин России вправе обменять свою квартиру на подходящее жилье в любой стране. Но нужно учитывать особенности данной процедуры. Международный обмен, как правило, не дает иностранцу вид на жительство и гражданство. Он лишь подтверждает смену владельца квартиры.

Такой вариант сделки подходит для обладателей нескольких недвижимых объектов. Обменяв одну из квартир в России на дом в Турции или Египте, можно получить место для проживания во время отпуска. Условия и порядок заключения договоров мены во всех странах являются практически одинаковыми, поскольку базируются на нормах международного права.

Таким образом, помимо совершения сделки купли-продажи сменить условия проживания можно по договору мены. Его заключение сопряжено с рядом рисков, но их легко минимизировать, если действовать грамотно.

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/oformlenie/obmen-mezhdu-gorodami-rossii.html

Междугородний обмен квартиры на квартиру: основные законы и положения обмена недвижимости между городами

Как юридически грамотно оформить обмен жилья между городами

Переезд в новое жилье это всегда довольно хлопотное дело, и уж тем более, если речь идет о переезде в другой город. Нужно соблюсти массу нюансов и при этом сохранить собственные нервы и ресурсы.

Предположим, вы хотите переехать из своего родного города, где имеете жилплощадь, в другой. Как поступить с квартирой? Продать? А не проще ли произвести обмен недвижимости между городами России? Об этом и хотелось бы рассказать в данной статье, которая призвана помочь вам в процессе междугороднего обмена недвижимости.

Есть возможность

Для многих возможность обмена недвижимости между городами станет настоящим открытием, хотя еще с советских времен существует практика обмена жилплощади. К тому же обмен позволит свести к минимуму головную боль по поводу продажи недвижимости и покупки новой.

Нелишним здесь будет обратиться к риелтору он поможет вам избежать лишних трудностей.

А основная трудность состоит в том, что варианты должны устроить и вас, и вторую сторону, а при наличии определенного количества разнообразных нюансов обоих квартир этот процесс может несколько затянуться.

Но не стоит отчаиваться: на сегодняшний день существует еще один вариант, при котором проводится процедура купли-продажи недвижимости, и одна жилплощадь будет заменена на другую.

Также довольно часто встречаются сделки по обмену одной квартиры на другую с доплатой. Такой вариант подойдет тем, кто желает улучшить свои условия проживания.

В пример можно привести ситуацию, когда происходит процесс расторжения брака, супруги разменивают совместную жилплощадь на несколько квартир меньшего размера и разъезжаются.

Далее какой-то из супругов переезжает в другой город, и вот здесь-то открывается возможность обмена на улучшенную жилплощадь, доплатив при этом некоторую сумму.

Обмен недвижимости все по закону

Конечно же, существуют определенные законы, регулирующие процедуру обмена квартиры на квартиру между городами. В первую очередь обратимся к ГК РФ, с помощью него производится регламентирование всех сделок в нашем государстве. Обратимся к статье 567 ГК РФ. В ней говорится о так называемом договоре мены.

Вкратце, в тексте статьи обозначаются обязательства каждой из сторон в процессе обмена. Также в части второй говорится о том, что к договору мены могут применяться правила о купле-продаже при определенных условиях.

Именно с помощью данного документа регламентируется процесс обмена жилья между людьми в разных городах.

Второй источник, к которому стоит обратиться, это ЖК РФ: именно он освещает вопросы обмена квартир в соответствии с договором социального найма. Нужную информацию можно найти в статьях с 72 по 75.

Также существует специальная инструкция, утвержденная еще в 1967 году, но являющаяся актуальной и сегодня. Она дает четкие указания по обмену жилья.

Действуем по плану

Чтобы максимально упростить процедуру обмена, следует придерживаться примерного плана.

  • Подготовка квартиры
  • Сбор нужных документов
  • Поиск подходящей квартиры для обмена
  • Осмотр предлагаемой квартиры
  • Заключение договора
  • Оплата пошлины
  • Регистрация сделки

Вроде бы, все просто, верно? По сути, так оно и есть, но любые юридические действия в нашей стране обрастают рядом формальностей и нюансов. К ним нужно быть готовым и о них нужно знать. С ними мы сейчас и познакомимся.

Для начала

Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются чистыми.

Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.

И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.

Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.

Пакет документов

Собственники квартир обязаны предоставить перечень документов, обязательных при процедуре обмена. В этот перечень входят:

  • Удостоверения личности собственников
  • Выписка из ЕГРП документ, с помощью которого вы подтверждаете свое право собственности. Введена взамен свидетельства, выдаваемого ранее.
  • Если в квартире была изменена планировка либо коммуникации потребуется выписка из БТИ.
  • Справка о составе проживающих в квартире
  • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины
  • Собственно, подписанный договор мены

Оформлением подобных сделок у нас в государстве занимается Федеральная регистрационная служба, туда вы и отправитесь со всеми документами, там их проверят, укажут на недостатки, если они имеются, там же и выдадут новое право собственности.

Сколько это стоит? Сколько ждать?

Ждать придется в среднем от двух недель до месяца такие сроки объясняются спецификой сделки, ведь количество запросов Федеральной регистрационной службы в другой город будет довольно большим.

Налоговый кодекс говорит нам о том, что подобная сделка с недвижимостью облагается налоговым сбором, который составляет для граждан нашей страны 13 процентов.

Для лиц, не являющихся гражданами РФ, размер процента от сделки увеличен и составляет 20 процентов.

Могут отказать почему?

В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:

  • Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
  • Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся скрытые собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
  • В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.

Посредники нам не нужны!

В том случае,если вы не готовы выложить некую сумму за услуги риелтора и ищете недвижимость самостоятельно, вы должны понимать, что оценивать квартиру в другом городе России предстоит именно вам.

Хотя, во многих случаях, воспользовавшись услугами риелтора, многие склонны доверять все же самому себе и своим глазам.

В том случае, если бывшие собственники вашей потенциальной квартиры решили схитрить, что-то подмазать, что-то подклеить, и вас это не устраивает вы можете требовать доплату либо вовсе отказаться от неподходящего варианта иногороднего обмена.

И конечно же, не стоит забывать о том, что цена на недвижимость не может быть статичной, на нее влияет и плотность населения в выбранном городе, инфраструктура и состояние. В любом случае, чтобы сберечь свои нервы и время, стоит пригласить независимого эксперта, который оценит реальную стоимость с учетом всех факторов.

Где будем оформлять?

Итак, все документы собраны, все формальности соблюдены И тут возникает вопрос: где именно оформлять сделку? Если вы воспользовались услугами риелторов, то решение этого вопроса можно доверить им.

В том же случае, если вы занимаетесь всем самостоятельно, укажите в договоре пожелание относительно осуществления сделки в конкретном городе России, а вторая сторона, в свою очередь, может согласиться с вами или внести коррективы.

В заключение хочется сказать, что междугородний обмен квартир в России не так страшен, как может показаться на первый взгляд.

Все, что от вас требуется проводить процесс четко в соответствии с законодательством и в зависимости от ваших возможностей воспользоваться услугами квалифицированных специалистов: это сократит время, и, возможно, сбережет ваши деньги и нервы. А данная статья призвана помочь вам в ваших начинаниях и максимально облегчить процесс обмена.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/obmen-kvartiryi-na-kvartiru-mezhdu-gorodami

Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить

Как юридически грамотно оформить обмен жилья между городами

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

  • Договор мены в 3 экземплярах;
  • Кадастровые паспорта каждого из объектов;
  • Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
  • Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
  • Акты приема-передачи недвижимости;
  • Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Как юридически грамотно оформить обмен жилья между городами

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.

На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.

Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.

Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: