Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Содержание
  1. Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора
  2. Изменение договора найма жилого помещения
  3. Расторжение договора купли-продажи земельного участка
  4. Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения, расторжение совершенной сделки
  5. Условия расторжения
  6. Признание сделки недействительной
  7. Продажа квартиры организацией
  8. Расторжение сделки до и после регистрации
  9. Гарантии безопасности сторон
  10. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
  11. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
  12. При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
  13. Важные моменты
  14. Признание договора купли-продажи недействительным
  15. Оспаривание сделки купли-продажи
  16. Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?
  17. Какие сделки признаются ничтожными?
  18. Виды ничтожных сделок
  19. Отсутствие оплаты по договору купли-продажи
  20. Обременения
  21. Расторжение договора купли-продажи квартиры
  22. По обоюдному соглашению сторон
  23. В одностороннем порядке
  24. Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца
  25. Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя
  26. Возможные трудности
  27. Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?
  28. Какие законы регулируют расторжение договора
  29. Когда можно отменить сделку: основания
  30. До регистрации
  31. После регистрации
  32. Расторжение по инициативе продавца
  33. Расторжение по инициативе покупателя
  34. Расторжение по соглашению сторон
  35. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры или дома через суд: пошаговая инструкция
  36. Документы
  37. Госпошлина
  38. Судебная практика
  39. Какие сложности могут возникнуть при расторжении договора

Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Бюджетное правоМожет ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Дата первоначальной публикации статьи — Материал актуализирован и дополнен по состоянию норм законодательства на Р асторжение договора долевого участия в строительстве ДДУ как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора. Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Изменение договора найма жилого помещения
  • Расторжение договора купли-продажи земельного участка
  • Можно ли расторгнуть договор приватизации?
  • Расторжение договора купли продажи недвижимого имущества до регистрации
  • Расторжение договора купли-продажи квартиры
  • Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как не стать жертвой мошенников на рынке вторичного жилья?

Изменение договора найма жилого помещения

Дата первоначальной публикации статьи — Материал актуализирован и дополнен по состоянию норм законодательства на Р асторжение договора долевого участия в строительстве ДДУ как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.

Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда.

Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций.

Даже в случае признания закон позволяет дольщику при соблюдении предусмотренных законом процедур получить строящийся объект недвижимости в собственность.

В иной ситуации, когда застройщик не допустил просрочки , но у дольщика в силу положений закона возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке, направление требования о расторжении ДДУ не повлечет за собой необратимых правовых последствий.

Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора. Согласно п.

Как добровольная, так и судебная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обязательность направления соответствующего обращения застройщику претензии.

Следует помнить, что в случае отказа в удовлетворении претензии или её игнорирования застройщиком, претензионный порядок считается соблюденным, и дольщик имеет законную возможность обратиться в суд с иском.

В случае, если застройщик принимает обращение дольщика, соглашаясь расторгнуть договор во внесудебном добровольном порядке , рекомендуем обратить внимание на следующие юридически значимые моменты.

Добровольное расторжение договора долевого участия, когда интересы дольщика соблюдены в полном объеме, не часто встречающееся явление.

Как правило, застройщик игнорирует адресованные к нему финансовые претензии, ввиду чего возвращать внесенные денежные средства дольщику приходиться в судебном порядке.

Обращение в суд и формулирование исковых требований к застройщику требует взвешенного подхода, оценки всех рисков, поскольку в обязанности дольщика в суде входит доказывание наличия основания расторжения договора, что для неподготовленного человека является существенной сложностью. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в перечисленных случаях:.

Прекращение или приостановление строительства , очевидно свидетельствующее, что строящийся объект долевого участия не будет передан дольщику в установленный договором срок.

Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:.

Доказательствами также будут являться свидетельские показания, фотографии, протоколы собраний дольщиков или инициативной группы с участием представителя застройщика или без него, статьи в СМИ.

Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу.

Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой.

Существенное изменение проектной документации строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства квартиры, нежилого помещения.

Дольщику важно не путать понятие проектной документации и проектной декларации. Закон регламентирует только содержание проектной декларации ст.

Принципиально важные моменты информации об объекте строительства, такие как строительные материалы и технические решения, определяющие качество объекта строительства и привлекающие дольщика, не относятся законом к обязательной информации о проекте строительства, подлежащей выкладыванию в общий доступ, следовательно, и изменение проекта в части использования материалов и технических решений часто используемые застройщиками в целях удешевления строительства и увеличения своей прибыли законодатель не расценивает как существенные, предполагая, что заинтересованные лица не лишены права доказывать в судебном порядке значительность внесенных в проект изменений.

Поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно статье ГК РФ недопустимо.

Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге – в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд.

Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь. На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч.

Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом п. Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества практически не встречающееся основание для расторжения договору долевого участия в строительстве.

Иные случаи , установленные договором или законом. В качестве примера можно привести расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего финансового управляющего при банкротстве физических лиц.

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязан в дневный срок вернуть дольщику денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты на эту сумму, размер которых рассчитывается согласно статье 9 Закона о долевом строительстве. На сегодняшний день статистика такова, что чаще всего дольщику приходится возвращать деньги от застройщика в судебном порядке, соединяя два самостоятельных исковых требования о расторжении договора участия в долевом строительстве и о взыскании денежных средств по нему.

Сторонами договора долевого участия в строительстве ДДУ всегда выступают застройщик и дольщик. Объектом сделки является недвижимость – квартира, таунхаус.

В ДДУ указывается, какая именно квартира должна быть передана дольщику, какую сумму за нее нужно заплатить, в какие сроки состоится передача жилья в собственность, и все прочие обязательства сторон.

В случае, когда стороны строго следуют букве договора, застройщик передает дольщику квартиру в оговоренный срок, а тот в свою очередь своевременно выплачивает ее стоимость.

Однако, как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Рассмотрим основания и порядок расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика.

Таким образом, главная причина расторжения ДДУ в данном случае – это нарушение сроков выплат со стороны дольщика, что и указывается в подавляющем большинстве случаев в соглашении между сторонами или решении суда.

Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:.

В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:.

Только после регистрации в Росреестре договор будет окончательно расторгнутым, а квартира вернется в полную собственность застройщика. Застройщик получает материальные поступления, а дольщики — возможность приобретения жилплощади по приемлемой цене.

Однако такой договор, как и любой другой, имеет свои недостатки и риски. Именно поэтому иногда возникает необходимость его расторжения.

Оно бывает инициировано дольщиком, застройщиком или по общему согласию сторон. Каждый из вариантов имеет свои особенности и правила осуществления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Это быстро и бесплатно! Просто так, без наличия соответствующих оснований и мотивов, расторжение соглашения долевого участия в строительстве не состоится.

К ним относятся:. В некоторых случаях дольщик вправе обратиться в суд за признанием договора расторгнутым по одному из нескольких оснований:. В таких ситуациях именно суд выносит окончательное решение по поводу разрыва договора по инициативе дольщика.

Процедура расторжения соглашения зависит от того, по каким причинам оно осуществляется. В любом случае, застройщику придется возвращать некоторую денежную сумму.

Ее объем зависит от нескольких факторов, которые определяются сроком, прошедшим с момента заключения договора и т. Если он не сделает этого вовремя, то участник долевого строительства имеет законное право на судебное взыскание неустойки.

Если в одностороннем порядке требуется расторгнуть соглашение, то начать оформление следует с отправки уведомления в адрес застройщика.

Это необходимо сделать для того, чтобы оповестить его о прекращении действия соглашения и обязательств по нему. В таком сообщении необходимо обязательно указать причину принятого решения. Она должна входить в перечень предусмотренных законом.

По правилам с момента предоставления такого уведомления должно пройти 30 суток. Только после этого договор будет окончательно расторгнут. С этого момента у застройщика остается ровно 20 суток, чтобы вернуть участнику долевого строительства деньги, вложенные в строительство и другие выплаты.

Если же причина разрыва соглашения предполагает обращение в суд, то необходимо начать процедуру с подготовки документов. В обязательный пакет бумаг, которые потребуются для судебного рассмотрения дела входит:.

В качестве последних могут выступать документы, подтверждающие нарушение сроков строительства или подтверждающие изменения в проекте квартиры. Так как подобные дела считаются достаточно сложными, то целесообразно будет обращаться к помощи специалистов. Юристам будет легче обосновать в суде справедливость требований истца и предоставить все документы и доказательства.

От этого во многом зависит успех дела и получение участником долевого строительства вложенных средств обратно.

Так как государственной регистрации подлежит такой вид договоров, как долевое участие, то и факт его прекращения нужно зарегистрировать.

Это установлено требованиями закона, как соответствие формы оформляемых документов основному договору. Для этого заинтересованная сторона вправе обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора долевого участия.

В этом случае не потребуется уплата государственной пошлины или иных дополнительных платежей. Пошлина будет взиматься только при прекращении действия договора по обоюдному согласию сторон в размере рублей.

Для того чтобы это стало возможным, необходимо приложить к заявлению определенный набор бумаг:. После рассмотрения обращения будут внесены соответствующие данные в ЕГРП, а договор будет считаться расторгнутым.

Никаких дополнительных сведений в иные инстанции и органы подавать нет необходимости. Все действия, необходимые для официального прекращения действия ДДУ будут произведены в Росреестре.

Для правильного оформления расторжения договора долевого участия, обязательно следует соблюсти порядок оповещения застройщика.

Для этого необходимо отправить ему уведомление о том, что дольщик планирует расторгнуть соглашение.

Для правильного составления уведомления необходимо скачать его образец. Это поможет избежать основных ошибок и сделать все верно и быстро. Юридические услуги по расторжению договора долевого участия. Вернём уплаченные по ДДУ деньги.

Взыщем убытки и проценты за пользование денежными средствами. Работаем до получения вами денег по исполнительному листу. Стоимость квартиры в полном объеме по ГК РФ судом не уменьшается.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Источник: https://furnituranatali.ru/byudzhetnoe-pravo/mozhet-li-izmenenie-stoimosti-zhilya-narinke-yavlyatsya-prichinoy-rastorzheniya-dogovora.php

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения, расторжение совершенной сделки

Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения

Расторжение договора — процесс достаточно сложный, тем не менее, при согласии сторон результат может быть достигнут

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры — актуальный вопрос, что может возникнуть у любого, кто хочет продать или купить жилье. Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны.

Учет нюансов, порядков, условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей.

Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле—продаже квартиры, если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки.

Форма расторжения и заключения договоренностей, должна быть непременно закреплена документально.

Причины, достаточно веские для расторжения соглашения, указаны в главе 29 ГК

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Узнать, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, что будет основанием такого шага, можно в гл.29 ГК.

В разделе рассматриваются вопросы, связанные с:

  • причинами расторжения;
  • изменившимися обстоятельствами, влияющими на процесс;
  • процедурой расторжения;
  • последствиями расторжения соглашения.

Согласно действующим нормам закона, сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Происходит учет передачи прав собственников жилья.

Следует помнить о том, что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны. Нужно согласие на расторжение второго участника сделки.

Если получить его не удается, разрешение ситуации возможно только в суде; период исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет.

По истечении указанного срока внести изменения в торговые отношения и вернуть денежные средства покупателю нельзя;
на момент расторжения исполненная часть договорных обязательств не возвращается, если в самом документе не прописан порядок разрешения данной ситуации.

Например, переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца.

Условия расторжения

Если стороне-инициатору расторжения удастся договориться с другой стороной, то документ может быть разорван в досудебном порядке

Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной, то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода. 

Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения отмены договора купли продажи в судебных органах.

В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли—продажи жилья по требованиям какой—либо стороны в судебном порядке.

Наиважнейшая причина — грубые нарушения договора одним из участников сделки.

К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства, при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки, потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того, на что рассчитывал ее участник.

Типичные нарушения:

  • по оплате недвижимости, когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре, а передача денег так и не состоялась. Покупатель не смог предъявить документов, подтверждающих факт перевода денежных сумм: расписки, квитанции о перечислении или банковской выписки;
  • отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета;
  • обременение жилья прописанными гражданами, не являющимися владельцами квартиры, но имеющими право пользоваться помещениями.

В качестве важной причины может выступать факт нарушения условий договора

Условия, которые не могли предугадать участники сделки, могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых.

В суде рассматриваются ситуации, возникшие неожиданно, влекущие весомые убытки сторонам договора, непреодолимые для участников сделки.

Как правило, все признаки проявляются в совокупности. Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона, финансовый кризис, ликвидация компании.

Признание сделки недействительной

Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры? Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания: расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной. В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными.

Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем: участник, которого признали виновным, обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб (согласно ст.167 Гражданского кодекса).

Соглашение не расторгается, а объявляется незаконным.

Если сделка будет признана аннулированной, то взаимные обязательства теряют силу

Недействительной признают сделку:

  • нарушающую закон или любой нормативный акт;
  • подписанную участником недееспособным (частично дееспособным);
  • с участием лица, не отвечающего за свои поступки, т.е. в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя, употребления наркотиков, приступа болезни, травмы, и др.;
  • с участием несовершеннолетнего лица, юридические права которого нарушены;
  • совершенную под угрозами, с фактами насилия, сговора, обмана, введения в заблуждение, прочих противозаконных обстоятельств. Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд, но, прежде всего, в полицию;
  • заключенную для прикрытия иных правоотношений участников;
  • в других особых случаях.

В результате признания сделки незаконной и недействительной, стороны остаются с тем имущественным положением, которое было перед установлением торговых отношений.

Продажа квартиры организацией

Существуют особые нюансы в сделках с организациями, выступающими собственниками недвижимости. У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы, заручиться письменным одобрением учредителей.

Очень важно обратить внимание на то, какое лицо подписывает договор, наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник.

Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности, то возникают дополнительные риски.

Расторжение сделки до и после регистрации

Меньше всего рисков при разрыве договора составляет ситуация, когда сделка еще не прошла регистрацию

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В случае, когда договор подписан, но не завершена его регистрация, сделка признается пока не состоявшейся, квартира находится в собственности продавца.

Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон. Следует помнить, что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий.

При достижении двустороннего согласия, участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли—продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений.

Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости, то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки. Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора, ранее заключенного.

Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется.

Отмена сделки возможна только согласно условиям, прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством.

Согласно действующему Гражданскому кодексу расторжение договора допускается в период его действия, т.е. когда еще не все обязательства исполнены.

Нужно обратить внимание на то, что расторжение договора, если в нем не прописано возвращение имущества, не предполагает передачи собственности прежнему владельцу.

Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке, либо в соглашение о расторжении.

Досудебный порядок

Если обе стороны сделки согласны с ее расторжением, то судебные разбирательства не потребуются

Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций. Практика показывает, что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко.

Следует учитывать, что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны.

Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней. Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки, изложенный в письменном виде, позволяет обращаться в суд.

Расторжение через суд

Не следует забывать, что в исковом заявлении следует требовать не только разрыва договора, но и возврата имущества

Обращения в суд с иском по расторжению договора купли—продажи недвижимости встречаются довольно часто из—за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения.

В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка, когда истец требует только разрыва договора, упуская условие возвращения имущества.

В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований. Судьба недвижимости остается без изменений, так как смена права собственности произведена и зарегистрирована. Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца.

Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении.

Чтобы не тратить время, силы и нервы, нужно сразу включать в исковое заявление все требования:

  • о разорвании договора с обоснованием в виде сведений, подтвержденных документами;
  • о возвращении имущества, прописанного в договоре;
  • о возмещении убытков, если допускались грубые нарушения обязательств.

Таким образом, расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка.

Гарантии безопасности сторон

Составлять договор следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий

Нежелательные последствия возникают, когда договор составлен с важными упущениями, открывающими дорогу мошенникам.

Существуют ключевые моменты, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание:

  1. Возможность аннулирования сделки с жильем, если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства.
  2. Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры.
  3. Покупателю принципиально важно своевременное получение квартиры после произведенной оплаты.
  4. Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам.

Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом, свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе.

Законодательно срок передачи не определен, есть только упоминание «разумного срока» в статье Гражданского кодекса. Чтобы наполнить данное определение точностью, покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков.

Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения в принудительном порядке либо возмещения убытков.

Расторжение сделки купли—продажи квартиры возможно на основании невыполнения обязательств сторон, прописанных в заключенном договоре.

Мнение юриста-эксперта:

Договор купли-продажи является договоренностью сторон. В договоре указываются условия, при которых договор считается исполненным.Этими условиями могут считаться передача денег, передача непосредственно самой квартиры и выписка из жилья зарегистрированных граждан. Если хоть одно из условий не выполнено сторонами.

Есть основание у стороны, получившей в результате договора право собственности, расторгнуть этот договор.

При договоренности сторон, договор купли продажи можно расторгнуть путем заключения соглашения о расторжении или новым договором купли-продажи с теми же участниками сделки.

Однако, при заключении нового договора у налоговой службы может возникнуть подозрение в притворности сделки, так как у граждан возникает право на получение налогового вычета.В случае заключения соглашения право считается прекращённым с момента регистрации соглашения. За время, пока квартира считалась у покупателя, налог заплатить все равно придется.

Регистрируется как соглашение так и новый договор в регистрационной организации, в том же порядке, как и основной договор.

При приобретении жилья нужно быть осторожным и обращать внимание на способ получения квартиры продающей стороной. Особое внимание стоит проявить к квартире, перешедшей хозяину по наследству.

Согласно законодательству, если обнаружится какой-либо родственник, который узнал о возможности вступления в наследство, но его не уведомили о наступивших обстоятельствах, он может подать в суд на выделении своей доли в праве и соответственно об отмене договора купли-продажи.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://lobp.ru/statji/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii/

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Может ли изменение стоимости жилья нарынке являться причиной расторжения договора

Расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно по соглашению сторон или через суд. В обоих случаях важно знать основания, по которым можно отменить сделку.

Результатом оспаривания становится возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю.

Рассмотрим, как отменить сделку в добровольном порядке или через суд, какими законами это регламентируется, какие документы понадобятся для рассмотрения дела в суде, а также особенности оспаривания до или после регистрации в Росреестре.

Какие законы регулируют расторжение договора

В первую очередь при расторжении применяются нормы гл. 29 ГПК РФ, но нужно учитывать и другие акты, на которые обычно ориентируются суды. Например, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35, согласно которому покупатель и продавец могут решить вопрос мирным путем, обратившись в Росреестр или МФЦ с соглашением о расторжении.

Если же в ходе сделки существенно нарушены права продавца или покупателя, договор аннулируется в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По итогу стороны возвращаются в прежнее положение: недвижимость передается в собственность продавцу, который перечисляет покупателю уплаченные деньги.

В некоторых случаях можно взыскать неустойку: например, при нарушении сроков передачи недвижимости в собственность.

Когда можно отменить сделку: основания

Основанием для аннулирования договора может стать соглашение сторон или судебное решение. Оба документа предъявляются в регистрирующий орган, после чего переоформляется право собственности.

Чаще всего люди расторгают договоры купли-продажи (далее – ДКП) по следующим причинам:

  • Существенное нарушение условий сделки: неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Например, если в ДКП указано, что недвижимость продается в рассрочку, а покупатель перестал выплачивать деньги. Расторжение производится на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
  • Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Здесь важно соблюдение четырех принципов: одна из сторон не знала в момент заключения сделки, что такое обстоятельство произойдет; эти обстоятельства заинтересованная сторона не могла предвидеть; в договоре не указано, что все риски при изменении обстоятельств несет участник сделки; сторона, у которой возникли новые обстоятельства, при доведении сделки до конца могла бы получить ущерб, несоизмеримый с тем, на что она могла бы рассчитывать при оформлении ДКП.

Сделку можно признать и недействительной (ст. 166 ГК РФ). Теоретически все выглядит так, как и расторжение, но на практике используются совершенно разные доказательства и основания.

Важно! Чтобы расторгнуть договор через суд, нужно подтвердить имеющиеся основания. Это могут быть документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи. Все зависит от конкретной причины.

Особенности зависят и от того, было ли зарегистрировано право собственности на покупателя, или нет. Регистрация самого ДКП сейчас не нужна.

До регистрации

До регистрации ДКП собственником по-прежнему остается продавец, покупатель никаких прав на жилье не имеет. Решив расторгнуть сделку, сторонам достаточно оформить соответствующее соглашение. Если же документы в МФЦ или Росреестр уже поданы, но регистрация еще не состоялась, можно просто подать заявление о прекращении регистрационных действий вместе с соглашением.

Примечание: если вторая сторона отказывается расторгать договор, следует обратиться в суд. Но только после попытки досудебного урегулирования вопроса (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

После регистрации

Если сделка уже заключена, можно вернуть все в прежнее положение, оформив соглашение. Это возможно при отсутствии споров между сторонами. Такой подход – самый простой, к тому же не придется платить налоги, как при продаже недвижимости.

Совет: некоторые считают, что для быстрого решения проблемы достаточно оформить дарственную вместо соглашения о расторжении. Но это не так.

По закону договор дарения, по которому одаряемый передает деньги дарителю взамен на подарок, ничтожен. К тому же есть риски, что человек составит дарственную, но взамен не получит уплаченные ранее средства.

В итоге останется и без квартиры, и без денег.

Расторжение по инициативе продавца

Чаще всего продавцы выступают инициаторами отмены сделок купли-продажи по следующим основаниям:

  • Покупатель не выплачивает сумму вовремя, допускает просрочки, отказывается от оплаты;
  • Вторая сторона необоснованно отказывается принимать жилье в установленные договором сроки, затягивает регистрацию перехода права собственности.

Если не удается решить вопрос мирным путем, придется обращаться в суд.

Расторжение по инициативе покупателя

Покупатель вправе отказаться от сделки по любому из нескольких оснований:

  • Продавец нарушает сроки передачи недвижимости;
  • Стало известно о наличии обременений: нахождении квартиры в залоге, наложен арест. Отказ возможен и при наличии других лиц, имеющих законное право на купленное жилье: недееспособных, несовершеннолетних. Для сделок с их имуществом обязательно разрешение органа опеки;
  • Продавец подписал ДКП, но не приходит в Росреестр для переоформления квартиры без веских причин.

Также отказ возможен, если недвижимость передана в худшем состоянии, чем предусмотрено договором. Например, если в момент осмотра квартира выглядела нормально, но при переезде продавец нанес серьезные повреждения. Важно, чтобы такое основание было отражено в ДКП вместе с характеристиками и состоянием жилплощади.

Расторжение по соглашению сторон

Вне зависимости от причины покупатель и продавец вправе расторгнуть договор по обоюдному согласию. Если он был удостоверен нотариусом, то и соглашение подлежит удостоверению. Подписывается оно в нотариальной конторе в присутствии обеих сторон.

Общий порядок действий выглядит так:

  1. Человек обнаруживает нарушение законодательства или условий договора, либо иные причины.
  2. Направляется требование о расторжении второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении. Здесь нужно указать причины и сроки представления ответа.
  3. Если вторая сторона согласна, оформляется письменное соглашение.

Если переход права собственности зарегистрирован, соглашение представляется участниками сделки в Росреестр. За переоформление повторно уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб. Если регистрация не произведена, обращаться никуда не нужно.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры или дома через суд: пошаговая инструкция

Подача искового заявления в суд актуальна, если права участника сделки нарушены, при этом вторая сторона отказалась от мирного урегулирования вопроса, либо не представила ответ на требование о расторжении в установленные сроки.

Заявление подается в районный суд по месту расположения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Как выглядит процедура пошагово:

  1. Составление искового заявления. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться к юристу, который все оформит грамотно.
  2. Отправка копии заявления ответчику истцом. В суде понадобится документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
  3. Подача документов в суд. В ответ должны выдать расписку о получении. Сами материалы принимаются к производству в течение 5 дней, о чем выносится соответствующее определение.
  4. Участие в предварительном заседании. Судья уточнит требования, запросит недостающие документы.
  5. Участие в основных разбирательствах. Здесь стороны могут представлять доказательства и доводы.

В ходе всего процесса участники могут подавать возражения и ходатайства вплоть до принятия решения. Стандартный срок рассмотрения составляет два месяца, но он может затянуться, если судье приходится переносить заседания, либо при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Документы

Для оспаривания ДКП через суд истцу понадобится:

  1. Исковое заявление.
  2. Паспорт.
  3. Оспариваемый договор.
  4. Копия уведомления ответчику о расторжении ДКП.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от цены иска, которая указывается в заявлении (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 мая 2009 г. N 03-05-05-03/06). Устанавливается пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в зависимости от стоимости квартиры, указанной в договоре.

Сколько придется заплатить от цены в рублях:

  • До 20 000: 4%, минимум 400 руб.
  • 20 000-100 000: 800 + 3% от суммы более 20 000.
  • 100 000-200 000: 3 200 + 2% от суммы свыше 100 000.
  • 200 000-1 000 000: 5 200 + 1% от суммы более 200 000.
  • От 1 млн.: 13 200 + 0,5% от суммы свыше 1 000 000.

Максимальный размер пошлины равен 60 000 руб.

Судебная практика

Обычно люди оспаривают ДКП по причине наличия существенных и неустранимых недостатков в купленной недвижимости.

Пример из судебной практики. Мужчина купил дом с земельным участком и гаражом. При визуальном осмотре дефектов не было, все находилось в хорошем состоянии. Деньги переданы продавцу в день подписания договора.

Через неделю новый собственник обнаружил, что в гараже и доме течет крыша. Он нанял специалистов, которые составили смету и указали, что ремонтные работы обойдутся в 2 000 000 руб.

Помимо ремонта крыши, потребовалось укрепление стен и множество других исправлений.

В ДКП было указано, что вся недвижимость находится в исправном состоянии, но фактически это оказалось не так. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора, объяснив это обнаружением существенных и неустранимых дефектов.

В суд представлено экспертное заключение, фотографии и другие доказательства. Рассмотрев заявление, судья удовлетворил требования. ДКП признан расторгнутым, ответчика обязали вернуть деньги, возместить убытки и судебные расходы.

Какие сложности могут возникнуть при расторжении договора

Самая большая проблема при расторжении ДКП – доказывание оснований. Суды не всегда принимают даже очевидные доказательства, если истец не может грамотно аргументировать свою позицию. Для защиты собственных интересов нужно идеально разбираться в законах, что не всем по силам.

Если вам нужна юридическая консультация, вы можете обратиться за помощью к юристам на нашем сайте. Они ответят на все вопросы и расскажут обо всех вариантах решения проблемы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы быстро узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Все обращения граждан принимаются в режиме онлайн. Это быстрый и бесплатный способ получения консультации юриста-эксперта по любым вопросам.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: