Незаконная перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Содержание
  1. Незаконная перепланировка – ответственность, чем грозит, куда жаловаться
  2. Чем регулируется
  3. Что можно и что нельзя
  4. Признание факта перепланировки
  5. В квартире
  6. В общежитии
  7. В ипотеке
  8. У соседей
  9. Лестничной площадки
  10. Мест общего пользования
  11. Можно ли продать
  12. Какая ответственность
  13. Куда жаловаться
  14. Последствия незаконной перепланировки
  15. Штраф
  16. Варианты решения проблемы
  17. Куда обращаться
  18. Как узаконить
  19. Перепланировка общего имущества многоквартирного дома – незаконная, бланк, жк рф, закон, нормативы
  20. Что является общедомовым имуществом
  21. Законодательство
  22. Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома
  23. Реконструкция без разрешения
  24. Порядок согласования
  25. Документы
  26. Стоимость
  27. Проект
  28. Градостроительный план земельного участка
  29. Разрешение на строительство
  30. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
  31. Общедомовая собственность в многоквартирном доме — всё ли устроит ваших соседей
  32. Что относится к местам общего пользования
  33. Перепланировка мест общего пользования
  34. Порядок согласования, документы
  35. Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность
  36. Специфика перепланировки МОП в общежитии и коммунальной квартире
  37. Судебный порядок
  38. Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме
  39. Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
  40. Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
  41. Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
  42. Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
  43. Реконструкция под видом переустройства незаконна
  44. Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Незаконная перепланировка – ответственность, чем грозит, куда жаловаться

Незаконная перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

В погоне за уютом в своем жилище жильцы нередко не ограничиваются косметическим ремонтом и осуществляют работы по перепланировке. Вот только не всегда такие работы проходят согласование в гос.органах, в результате чего имеет места незаконная перепланировка квартиры.

Незаконная перепланировка квартиры или иного жилья – виды переоборудования объектов жилого предназначения, когда в результате проведенного переоборудования нарушены нормы санитарные, строительные и т.д. либо проведенные без официально разрешения в гос.органах.

Отсутствие разрешения само по себе влечет признание перепланировки незаконной, даже если фактически она выполнена в полном соответствии со всеми требуемыми нормами.

Чем регулируется

Вопросы перепланировки охватывают обширный перечень правовых норм, содержащихся в самых разных актах законодательства и подзаконных актов на федеральном и региональном уровнях:

Что можно и что нельзя

Чтобы понять, что можно без разрешения, стоит знать, на что требуется его получить.

Без разрешения незаконными перепланировочными работами признаются:

  • работы по видоизменению стен, являющихся несущими (оборудование дверными проемами, окнами, арками и т.д.);
  • переобустройство чердаков и подсобных помещений, чтобы в дальнейшем использовать в производительных целях;
  • работы с электропроводкой без соблюдения пожарных и электрических норм:
  • внесение изменений в вентиляционную систему и систему коммуникаций;
  • любое переобустройство в аварийных домах;
  • переобустройство, которое влечет видоизменение границ строений гос.органов, ответственных за безопасность либо которое влечет смену параметров строения и вызывает трещины внутри и на фасаде;
  • любые строительные работы, которыми нарушены строительные, пожарные и санитарные нормы и повышающие вероятность пожара или антисанитарии либо приводящее помещение в состояние, не пригодное для дальнейшего проживания.

Список не заканчивается вышеперечисленными работами. Подогрев полов, создание ниш и т.д. также в ряде случаев требуют согласования.

Признание факта перепланировки

Жилые объекты разных категорий имеют особенности при узаконивании факта перепланировки.

В квартире

Для перепланировки квартир, предоставленных по договору найма муниципалитетом (государством), требуется получить одобрение у управляющего органа муниципального или государственного жилого фонда.

Если квартира находится в частной собственности, то дополнительных согласований с третьими лицами и органами, не предусмотренными законом в согласовании перепланировки в административном порядке, не требуется.

В общежитии

Перепланировка в общежитии может быть узаконена лишь при получении согласия от собственника, т.е. муниципалитета (государства) или администрации юридического лица, которому оно принадлежит.

В ипотеке

Ипотека налагает ряд обременений на преобретаемое жилье в период действия соответствующего договора. Так, заключая ипотечный договор, некоторые банки уже в самих положения договора устанавливают запрет на осуществление каких-либо работ подобного рода.

Все потому, что выполненные работы влияют на стоимость квартиры и не всегда в сторону увеличения, а квартира выступает фактически залогом.

Если же стоимость не измениться либо повысится, то проведение перепланировки возможно. Узаконить ее можно, получив согласие банка в общем порядке.

У соседей

Перепланировочные работы затрагивают интересы соседей только если имеют место нарушения проводимыми работами, угрожающие жизни или здоровью либо иное грубое нарушение прав (речь не идет о правилах совместного проживания, в частности времени проведения работ и т.д.).

В таком случае предусмотрена возможность обратиться в ряд инстанций для устранения нарушений и восстановления прав.

Лестничной площадки

По отечественному ГК собственник квартиры многоэтажных домов, в том числе наделен и правом на помещения, которые считаются общими. К их числу относятся и лестничные площадки.

Вместе с тем, у всех жильцов-собственников права на эти объекты одинаковые.

Ввиду чего предусмотрена возможность перепланировки данных объектов, соответственно, может быть и узаконена перепланировка, произведенная без получения разрешения.

Чтобы получить разрешение на такую перепланировку, от лица потребуется также получить согласие совершеннолетних членов семьи и всех собственников-жильцов этого дома. Пример документа смотрите тут.

Отсутствие такого согласия не позволит узаконить перепланировку.

Мест общего пользования

Места общего пользования и их перепланировка узакониваются по такому же принципу, как и лестничные площадки.

Детально о том, как сделать перепланировку в квартире по закону, читайте тут.

Можно ли продать

Продать собственную жилую недвижимость, которая претерпела перепланировку не пройдя ее согласование можно.

Но это не означает, что тем самым бывший собственник, выполнивший незаконную перепланировку квартиры ответственности избежит, если такой факт вскроется.

Напротив, административные санкции, в первую очередь, будут применяться именно к такому недобросовестному продавцу.

Какая ответственность

Ответственность за незаконную перепланировку может быть:

  • административной (чаще всего);
  • гражданско-правовой (в исключительных случаях).

Куда жаловаться

В случае установления случая перепланировки с нарушением закона граждане могут пожаловаться.

Законом предусмотрен ряд инстанций, куда сообщить можно для устранения нарушений:

  • правоохранительные органы;
  • прокуратура;
  • жилищно-эксплуатационную организацию.

Первые две инстанции в случае отсутствия преступного состава перенаправит жалобу в жилищно-эксплуатационную службу, при которой действует жилищная инспекция, уполномоченная выявлять и проводить проверки по факту незаконной перепланировки и вести административный процесс.

Последствия незаконной перепланировки

Чем грозит незаконная перепланировка определено в КоАП РФ (ст. 7.21), в первую очередь это штраф. Для лиц, допустивших злостное нарушение, предусмотрено даже лишение на перепланированную жилплощадь.

Штраф

Основной вид ответственности — штраф за незаконную перепланировку.

Его величина зависит от субъекта правонарушения.

  1. Так, для физ. лица величина штрафа составит 1,5 тыс. рублей, если имеет место порча жилья, перепланировка без согласования штрафуется на сумму 2-2,5 тыс. рублей.
  2. Должностному лицу размер штрафа увеличен до 5 тыс. рублей.
  3. Максимальный штраф установлен для юридического лица в размере 40-50 тыс.рублей.

Решение о конкретном размере штрафа в пределах санкции принимает суд.

Могут ли лишить квартиры с незаконной планировкой?

В судебном порядке в исключительных случаях может произойти лишение права на жилое помещение.

Инициатором такого выселения выступает:

  • организация, эксплуатирующая жил.фонд;
  • либо прокуратура.

Практика показывает, что такая мера является исключительной и применяется только при грубейших нарушениях, которые влекут ущемление прав остальных жильцов, угрожают их жизни и здоровью и т.д.

Срок исковой давности общий – 3 года, именно за это время в суд должно поступить соответствующее исковое заявление.

Варианты решения проблемы

Неполучившим своевременно разрешение на проведение работ, есть несколько вариантов решения проблемы:

  • оставить все как есть и регулярно получать штрафы и рисковать утратой жилья;
  • узаконить проведенные работы.

Куда обращаться

За узаконаванием перепланировки можно обратиться:

  • в органы администрации (БТИ и т.д.);
  • судебные органы. В суд стоит идти, когда администрацией в согласовании проделанной перепланировки было отказано.

Как узаконить

В виду наличия двух инстанций, существуют два способа как узаконить перепланировку:

  • административный (внесудебный);
  • судебный.

Жильцу перепланированной квартиры не дано право выбирать между судом и администрацией, поскольку судебное решение вопроса может последовать, только если в административном порядке получен отказ.

Для администрации потребуется собрать пакет документов:

  • эскиз перепланировки;
  • план дома по этажам;
  • письменное пояснение к проекту;
  • тех.паспорт помещения.

Когда узакониваются уже выполненные работы, комиссия лишь соглашается или не соглашается с выполненными работами. Не согласиться она только если имели место нарушения норм безопасности.

Когда по мнению комиссии имеются нарушения и узаконить проделанные работы отказывают, возникает вопрос: «что делать?». Судебная защита призвана восстановить права жильца, если отказ произведен незаконно.

От жильца требуется направить иск по правилам искового производства и доказать, что работы не угрожают окружающим и жильцам либо обжаловать действия и решения комиссии.

Пример документа представлен тут.

  1. Положительное решение суда подлежит передаче в органы технической инвентаризации.
  2. Отрицательное решение в течение 10 дней можно через апелляционную инстанцию обжаловать.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://prosud24.ru/nezakonnaja-pereplanirovka/

Перепланировка общего имущества многоквартирного дома – незаконная, бланк, жк рф, закон, нормативы

Незаконная перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Владельцам помещений в многоэтажном доме принадлежит по праву долевой собственности совокупное имущество, которое включает общие помещения и ограждающие несущие и иные системы здания.

Любые изменения таких площадей возможны, но их осуществление имеет некоторые особенности.

Что является общедомовым имуществом

К нему относятся помещения и части конструкций, которыми пользуются большинство владельцев жилых площадей дома.

В это перечень входят:

  • коридоры, лестничные площадки, лестницы, чердаки, гаражи, подвалы, коммуникационные узлы и инженерные системы;
  • крыши;
  • стены, перекрытия, балконные плиты, фасад здания;
  • земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства;
  • объекты обслуживания дома, в том числе, трансформаторные будки и пункты теплопередач, общие автостоянки, гаражи, детские и спортплощадки.

Законодательство

Общедолевая собственность на общие помещения дома устанавливается ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

Состав таких помещений определяется Постановлением Правительства России №491 от 13.08.2006г.

П. 14 ст.1 и п. 6 ч.7 ст. 51 ГСК РФ регламентируется порядок реконструкции, а также условия её осуществления.

Перепланировка общего имущества многоквартирного дома предусматривает ст. 25 ЖК РФ, а её операции устанавливают Правила и нормативы технической эксплуатации жилфонда.

Инструкцией по проведению учета жилфонда в России определяется порядок внесения изменений в техпаспорт дома при его преобразовании.

Правила переоборудования жилых и иных площадей в многоэтажных домах допускает проводить переустройство после выдачи соответствующих разрешений.

Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома

Переустройство жилья представляет собой смену его конфигурации, требующее занесения уточнений в техническую документацию и представляет собой:

  • разборку стенных перегородок и проемов дверей или перенос;
  • увеличение или уменьшение жилплощади;
  • возведение дополнительных санузлов и кухонных уголков;
  • расширение жилого пространства за счет вспомогательных площадей;
  • установку и замену инженерных коммуникаций;
  • переустройство построенных тамбуров.

При переделке квартир не нужно согласование с соседями многоэтажного дома, за исключением ситуации, предусмотренной ст.40 ЖК РФ.

Часть 2 этой нормы устанавливает невозможность переделки жилья с присоединением к нему доли общего пространства без согласования такой деятельности с правообладателями всех помещений.

Незаконная перепланировка общих площадей многоквартирного дома влечет наложение штрафных санкций на инициатора таких действий, а также возврат помещения в прежнее состояние.

Реконструкция без разрешения

Жилищный закон устанавливает проведение собрания владельцев квартир и вынесение заключения по предполагаемой реконструкции, а в иных ситуация и согласование с собственниками всех помещений в доме.

Например, статьей 44 ЖК РФ установлено обязательное получения согласия правообладателей в ситуациях, связанных с пользованием земли, расположенной под домом, и с ограничениями по ней.

Если же в результате проводимых работ уменьшается площадь мест общего пользования либо их часть присоединяется к жилой площади, то потребуется согласование всех владельцев жилого пространства дома (ст.36 ЖК РФ).

Реконструкция заключается в изменении характеристик недвижимого объекта или его частей, например, этажности, площади, объема, высоты, производственных мощностей и качества инженерного обеспечения здания. 

На проведение преобразований нужно получить разрешение в местной администрации.

Порядок согласования

Чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем, необходимо заранее позаботиться о законности проводимых строительных работ.

Для этого потребуется:

  1. для начала стоит определить, что хочется в помещении изменить и понять попадают ли планируемые действия под перепланировку, переустройство или реконструкцию;
  2. основная трудность во всем процессе заключается в получении согласия всех жильцов дома и в ТСЖ, так как исход событий будет полностью зависеть от их решения. Для этого необходимо собрать общедомовое собрание и принять какое-либо решение. Если владельцы временно проживают в другом месте, их необходимо найти и получить письменное одобрение. Оно может быть оформлено как письменное заявление либо нотариально заверенное согласие;

ВАЖНО! Согласование считается проведенным, если в собрании участвовало более 2/3 всех жителей многоэтажного здания, а одобрило перепланировку больше половины участников.

  1. старший по дому и заявитель обращаются в нотариальную контору для удостоверения решения собрания;
  2. получение разрешений в СЭС и МЧС;
  3. подготовка проектной документации специализированной компанией или БТИ;
  4. согласование проекта в Жилищной инспекции;
  5. проведение работ;
  6. внесение изменений и получение нового свидетельства при изменении метража жилья.

Документы

Регистрация проведенных работ потребует сбора необходимой документации, которую нужно будет представить в регистрационную службу. Это:

  • бланк заявления, образец которого можно получить в Росреестре;
  • паспорт гражданина РФ;
  • одобрение проведенных изменений владельцами других квартир;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • план БТИ;
  • поэтажная планировка;
  • техническое заключение о безопасности проводимой деятельности;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • разрешения пожарной, газовой и санитарно-эпидемиологической служб.

Стоимость

Услуги Цена (руб.)
Составление проекта15-70 000
Оформление техпаспорта2-5 000
Согласование проекта посредником25-50 000
Подготовка технического заключенияот 15 000

Проект

Он представляет собой техническую документацию, которую можно заказать в строительно- архитектурной организации, являющейся членом саморегулируемой организации и имеющей разрешение на выполнение работ.

Проект должен быть обязательно согласован в Жилинспекции района.

Градостроительный план земельного участка

Представляет собой документацию, включающую описание земельного участка со всех сторон, в том числе:

  • географические координаты;
  • присутствие на нем объектов и их характеристик;
  • границы с соседними наделами;
  • линии передач, коммуникации, канализация;
  • кадастровые данные и другое.

Без градостроительного плана невозможно обратиться в проектную компанию для ремонта существующих зданий, проводить их реконструкцию.

Разрешение на строительство

Документ выдается в органах исполнительной власти или в местной администрации и дает право на проведение реконструкции здания.

Для этого потребуется представить необходимые бумаги, в том числе:

  • согласие правообладателей на проведение работ;
  • разрешение на отклонение от предельных стандартов;
  • заключение государственной экспертизы;
  • градостроительные материалы;
  • правоустанавливающую документацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Статьей 55 ГрК РФ устанавливается обязательность получения документа, удостоверяющего проведение переустройства в том объеме, в котором он был согласован соответствующими инстанциями в проекте и градостроительном плане.

Для этого нужно обращаться в Жилинспекцию и соответствующий отдел местной администрации.

После осмотра проведенных изменений, сотрудником контролирующей организации составляется заключение о их соответствии утвержденным работам.

Что относится к перепланировке квартиры? Узнайте тут.

Как проходит процедура согласования перепланировки квартиры? Читайте далее.

Проще сделать её в порядке, предусмотренном законодательно.  

Но для этого необходимо соблюдать ряд условий, без которых она не осуществима. В их число входит:

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma/

Общедомовая собственность в многоквартирном доме — всё ли устроит ваших соседей

Незаконная перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

В каждом доме есть места, которые относятся к общим.

Это значит, что все владельцы квартир имеют право на внесение в конфигурацию каких-либо изменений, однако, без решения общего собрания жильцов это считается незаконным.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме – это то, чем имеет право пользоваться каждый, кто оформил в собственность квартиру в строении. В особенностях перепланировки подобных мест следует детальнее разобраться.

Что относится к местам общего пользования

Прежде чем разбираться с перепланировкой, следует понять, что же относится к категории мест общего пользования. В многоквартирном доме существует разделение на группы МОП:

  1. лестницы, лестничные площадки, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки. Случается, что технические этажи отдаются под коммерческую недвижимость, тогда они не считаются общедомовыми;
  2. помещения, которые не находятся в собственности. Яркий пример – организовав на чердаке или в подвале спортзал силами жильцов, по закону такой объект является общей собственностью;
  3. помещения, оборудование и другие объекты, которые используются для обслуживания 2 и более квартир;
  4. земельный участок, элементы благоустройства, в том числе детские площадки, зеленые зоны.

Важно! Пользование всем общедомовым имуществом осуществляется всеми собственниками на равных условиях.

Перепланировка мест общего пользования

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться.

А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников.

Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

  1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
  2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Порядок согласования, документы

Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования. Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов. В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.

Согласование проводится:

  • С управляющей компанией.
  • Санэпидемстанцией.
  • Проектным институтом.
  • МЧС.
  • Жилинспекцией, сюда же предоставляется готовый проект.

Ниже можно скачать образец согласия соседей на перепланировку мест общего пользования:
Скачать образец согласия на перепланировку

Последовательность обращения в госструктуры такая (проводится после получения согласия от соседей):

  1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидемстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
  2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
  3. Согласование проекта в Жилинспекции.
  4. Регистрация проведенных изменений.

Пакет документов формируют:

  • Заявление о проведении работ по перепланировке.
  • Паспорт заявителя, то есть того, кто инициирует процедуру.
  • Документ о праве собственности на квартиру в данном многоквартирном доме.
  • Согласие жильцов. Форматы такого документа описаны выше.
  • Проекты. В том числе техплан от БТИ.
  • Договор о проведении авторского надзора. Его подписывают с сотрудником проектной организации, которая составляла план работ и сам проект.
  • Согласования от требуемых госструктур.
  • Договор страховки.

Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

  1. С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
  2. Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
  3. Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.

За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб.

Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги.

Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.

Специфика перепланировки МОП в общежитии и коммунальной квартире

Специфические объекты собственности, такие как общежитие и коммунальная квартира имеют свои особенности в процедуре перепланировки. Остается одна общая черта – предварительное согласование и проведение работ согласно санитарным, строительным и пожарным нормам.

Откажут в таких действиях контролирующие органы, куда документы подаются для согласования в случае:

  • если работы приведут к нарушению целостности несущих конструкций;
  • в результате перепланировки пострадает фасад;
  • в плане существуют нарушения санитарных, противопожарных норм;
  • после вмешательства в конфигурации МОП произойдет изменение площади и/или функционального предназначения комнат.

К местам общего требования относятся:

  1. кухня;
  2. коридор;
  3. санузел;
  4. другие места, которые используются всеми жителями общежития или коммуналки.

Важно! Перегородка в коридоре общего пользования – это недопустимое конструктивное решение.

Что касается перепланировки таких мест, то основные правила следующие:

  • не менять конфигурацию и площадь комнат, которые принадлежат остальным собственникам;
  • получение разрешение на проведение таких перестроек.

Во всем остальном перепланировка в коммунальной квартире аналогична приведенному выше алгоритму для МОП в многоквартирном доме.

Судебный порядок

Столкнуться с судебным разбирательством придется, если процесс перепланировки не был согласован с контролирующими организациями или соседями. В таком случае избежать иска вряд ли удастся.

Для того чтобы перепланировку ввести в законное поле, необходимо узаконить уже проведенные действия. Алгоритм, следующий:

  1. проведение общих сборов для получения согласия на уже проведенные действия;
  2. если первый шаг успешный, то создание проекта через специализированную проектную организацию;
  3. согласование с необходимыми госорганами;
  4. в основном на следующем шаге нужно подавать иск в суд на узаконивание перепланировки проведенной собственником одной из квартир. Это, возможно, только если она произведена согласно норм строительства, санитарных и пожарных и не противоречит закону.

Получение согласия на проведение перепланировки мест общего пользования – это обязательное условие.

Если переделку, которая была проведена внутри квартиры, возможно, и получится скрыть, однако, присоединив тамбур к своему жилью вряд ли удастся избежать недовольство соседей.

То же самое касается проведения работ на любом участке в местах, к которым должен быть равный доступ всех собственников.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/obshhedomovaya-sobstvennost-v-mnogokvartirnom-dome

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Незаконная перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: